Versteckte Mängel beim Hauskauf in Spanien.

Eine technische Immobilienprüfung durch Property Compass bewertet im vereinbarten Umfang die zugänglichen und ohne Eingriffe erkennbaren Bauteile sowie die Gebäudetechnik (TGA). Sie erhalten vor dem Kauf eine klare, priorisierte Übersicht über sichtbare Mängel, absehbaren Instandhaltungsbedarf und technische Fragen, die vor Vertragsabschluss geklärt oder in die Kaufpreisverhandlung einbezogen werden sollten.

Eine Sichtprüfung kann nicht jeden verdeckten Mangel erfassen. Bei entsprechenden Hinweisen benennen wir den Bedarf an ergänzenden Untersuchungen. Rechtliche Prüfungen, Genehmigungsfragen und statische Nachweise sind gesondert mit den jeweiligen Fachleuten zu klären.

Fiktive Beispiele zur Veranschaulichung unseres Vorgehens. Keine realen Kundenprojekte oder Referenzen.

An einer Souterrainwand einer Beispielvilla zeigen sich Ausblühungen und abplatzender Putz. Wir dokumentieren die sichtbaren Hinweise und benennen den weiteren Untersuchungsbedarf. Die Ursache wird durch eine geeignete Feuchtediagnostik geklärt, bevor daraus ein Sanierungsbudget abgeleitet wird.

In einer Beispielwohnung funktioniert die Klimaanlage bei der Besichtigung, Wartungs- und Altersnachweise fehlen jedoch. Wir erfassen die zugänglichen Anlagen und offenen Unterlagen. So lässt sich gezielt klären, welche Fachprüfung nötig ist und ob Ersatzinvestitionen eingeplant werden sollten.

Bei einem beispielhaften Badezimmerumbau steht das Schließen der Installationswände an. Eine vereinbarte Zwischenkontrolle vergleicht sichtbare Ausführung und Planungsunterlagen. Fotobericht, offene Punkte und eine Nachkontrolle helfen dem Eigentümer, den Fortschritt und vereinbarte Nachbesserungen nachzuvollziehen.

Sieben Fragen helfen Ihnen, Beobachtungen festzuhalten und offene Punkte rechtzeitig anzusprechen. Notieren Sie die Antworten und fotografieren Sie Auffälligkeiten mit Zustimmung des Eigentümers.

Exposé und Grundrisse, vorhandene Bau- und Umbauunterlagen, Wartungsnachweise sowie Fotos von Technikräumen, Dach, Fassaden und auffälligen Stellen erleichtern die Vorbereitung. Übermitteln Sie nur die erforderlichen Unterlagen und entfernen Sie nicht benötigte personenbezogene Angaben.

20 Fragen für Ihre Kaufentscheidung – von der Vorbereitung über die technische Prüfung bis zum Leben in Spanien. Hier beginnt der Überblick zu Ablauf und Kosten.

Klären Sie zuerst Nutzung, Gesamtbudget und Wunschlage. Lassen Sie Eigentum, Belastungen, Genehmigungen und Vertragsbedingungen rechtlich prüfen und den technischen Zustand gesondert beurteilen. Finanzierung und offene Fragen sollten möglichst vor einer verbindlichen Zusage geklärt sein. Eine schöne Besichtigung ersetzt diese Vorbereitung nicht.

Berücksichtigen Sie Erwerbssteuern, Notar und Register sowie gegebenenfalls Rechtsberatung, Finanzierung und technische Prüfung. Dazu kommen unmittelbar notwendige Arbeiten und eine Reserve. Die Beträge hängen unter anderem von Region und Objektart ab. Lassen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr konkretes Objekt berechnen; ein pauschaler Prozentsatz genügt nicht.

Rechnen Sie mit wiederkehrenden Abgaben, Versicherungen, Energie, gegebenenfalls Gemeinschaftskosten und Objektbetreuung. Planen Sie zusätzlich Wartung und spätere Erneuerungen ein. Pool, Garten, Klimageräte und Gemeinschaftsanlagen beeinflussen den Aufwand. Rechnungen und Protokolle der letzten Jahre helfen, das Budget realistischer einzuschätzen.

Grundsätzlich ja. Für die Abwicklung benötigen ausländische Käufer in der Regel eine spanische Identifikationsnummer, die NIE. Eigentum, Aufenthalt und steuerlicher Wohnsitz sind unterschiedliche Themen. Lassen Sie die für Ihre Situation erforderlichen Unterlagen und steuerlichen Pflichten vor dem Kauf klären.

Das hängt von Ihrer Finanzierung, dem Objekt und den Vorgaben der Bank ab. Klären Sie das Darlehen frühzeitig und rechnen Sie Kaufnebenkosten sowie eine Sanierungsreserve separat. Vergleichen Sie die gesamte monatliche Belastung. Eine technische Kaufprüfung ist keine bankseitige Immobilienbewertung und keine Finanzierungszusage.

Klären Sie wesentliche Unterlagen, Finanzierung und erkennbare technische Risiken möglichst vorher. Lassen Sie die konkrete Reservierungs- oder Arras-Vereinbarung einschließlich Fristen und Folgen eines Rücktritts rechtlich prüfen. Wenn Befunde oder Dokumente fehlen, sollte vor der Unterschrift feststehen, wie diese offenen Punkte geklärt werden.

Vermittlung, rechtliche Abwicklung und technische Zustandsbewertung erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Der technische Prüfer betrachtet im vereinbarten Umfang zugängliche Bauteile und Anlagen und dokumentiert erkennbare Risiken. Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Genehmigungen und Vertragsfolgen müssen gesondert rechtlich geklärt werden.

Typische Prüfpunkte sind Feuchtigkeit, Dach- und Terrassenabdichtungen, Entwässerung, ältere Leitungen, Klimatisierung sowie Pooltechnik und Stützmauern. Frische Farbe oder neue Oberflächen belegen keinen mängelfreien Zustand. Die Risikofelder oben zeigen, worauf Sie achten können. Bei Hinweisen auf verdeckte Schäden können zusätzliche Untersuchungen nötig sein.

Property Compass prüft im vereinbarten Umfang sichtbare, zugängliche Bauteile und Gebäudetechnik. Sie erhalten dokumentierte Befunde, Prioritäten und Hinweise auf weiteren Prüfbedarf. Der Preis richtet sich nach Größe, Zustand, Zugänglichkeit, Lage und gewünschtem Umfang. Mit Exposé und Grundriss lässt sich ein objektspezifisches Angebot vorbereiten.

Ja. Neue Oberflächen sagen wenig über Anschlüsse, Abdichtungen und das Zusammenspiel der Gewerke aus. Vor Übergabe sollten Ausführung, offene Restarbeiten und verfügbare Funktions- oder Wartungsnachweise geprüft werden. Der passende Prüfzeitpunkt hängt vom Baufortschritt und Ihren vertraglichen Fristen ab.

Lassen Sie notwendige Reparaturen, absehbare Erneuerungen und persönliche Modernisierungswünsche getrennt erfassen. Zustand und Alter der Technik, zugängliche Bauteile sowie vorhandene Unterlagen bilden die Grundlage. Erste Kostenansätze brauchen klare Annahmen und Reserven; belastbare Ausführungspreise erfordern anschließend passende Planung und Angebote.

Property Compass kann vereinbarte Bauabschnitte kontrollieren, sichtbare Ausführung mit Planung und Leistungsbeschreibung vergleichen und Fortschritte mit Fotos dokumentieren. Offene Punkte und Nachbesserungen werden nachvollziehbar festgehalten. Prüfumfang und Termine vereinbaren wir vorab. Das ersetzt keine durchgängige Bauüberwachung oder gesetzlich erforderliche Bauleitung.

Prüfen Sie Verschattung, Ausrichtung, Fenster, Lüftung sowie Heizung und Klimatisierung. Ein angenehmer Urlaubstag zeigt nicht, wie das Gebäude im feuchten Winter oder während einer Hitzewelle funktioniert. Fragen Sie nach Verbrauchswerten und Nutzungserfahrungen. Bei der technischen Prüfung lassen sich erkennbare Schwachstellen und mögliche Verbesserungen einordnen.

Nutzen Sie amtliche Hochwasserkarten und fragen Sie nach bekannten Schäden am Objekt. Vor Ort verdienen Hanglage, Zufahrten, tiefliegende Räume, Abläufe und Entwässerungswege besondere Aufmerksamkeit. Ein Kartenausschnitt allein beantwortet nicht jedes objektspezifische Risiko. Bei Unklarheiten sind ergänzende Angaben der zuständigen Stellen oder eine vertiefte Fachprüfung sinnvoll.

Das muss für das konkrete Objekt und die geplante Nutzung geprüft werden. Regionale und örtliche Vorgaben sowie gegebenenfalls Regeln der Eigentümergemeinschaft können entscheidend sein. Eine bisherige Vermietung ist allein keine verlässliche Zusage für Ihre spätere Nutzung. Klären Sie die Voraussetzungen vor dem Kauf, wenn Vermietung Teil Ihrer Planung ist.

Vergleichen Sie Gesamtaufwand und Alltagstauglichkeit: Kaufpreis, notwendige Arbeiten, laufende Kosten, Wege, Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur. Prüfen Sie auch Lärm, Parkmöglichkeiten und Erreichbarkeit außerhalb der Urlaubssaison. Mehr Entfernung zum Strand kann für Ihr Budget sinnvoll sein; entscheidend sind Ihre Nutzung und der Zustand des konkreten Hauses.

Prüfen Sie Schul- und Alltagswege, Schattenplätze und nutzbaren Außenraum. Am Gebäude sind unter anderem Treppen, Geländer, Poolzugang und die Einfriedung des Grundstücks wichtig. Testen Sie die Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten. So lässt sich besser beurteilen, ob Haus und Lage zu Ihrem Familienalltag passen.

Ein gut nutzbares Haus bietet überschaubare Wege, möglichst wenige Stufen, angenehme Temperaturen und einen beherrschbaren Wartungsaufwand. Prüfen Sie auch Einkauf, medizinische Versorgung und Mobilität. Denken Sie mögliche spätere Anpassungen früh mit. Eine technische Bestandsaufnahme hilft, notwendige Arbeiten vor dem Kauf einzuplanen.

Organisieren Sie verlässliche Schlüsselkontakte, regelmäßige Kontrollen und einen klaren Ablauf bei Störungen. Wasser, Lüftung, Feuchtigkeit sowie Pool und Garten benötigen je nach Objekt unterschiedliche Aufmerksamkeit. Laufende Hausbetreuung und eine technische Einzelprüfung sind verschiedene Leistungen. Property Compass übernimmt vereinbarte technische Prüfungen und Umbaukontrollen; Hausverwaltung ist gesondert zu organisieren.

Ein längerer Aufenthalt kann helfen, Alltag, Nachbarschaft und verschiedene Jahreszeiten kennenzulernen, bevor Sie sich auf einen Kauf festlegen. Das ist besonders hilfreich, wenn Ort oder Nutzung noch offen sind. Vergleichen Sie die Optionen anhand Ihrer Lebensplanung und Ihres Budgets. Auch nach dem Probewohnen sollte die konkrete Kaufimmobilie geprüft werden.

Sie haben bereits ein Objekt im Blick? Prüfumfang und nächste Schritte besprechen.

Código Civil · Artikel 1454 und 1484

Código Técnico de la Edificación · DB HS und Feuchteschutz

MITECO · Hochwasserinformationen und Grenzen der SNCZI-Kartierung

IDAE · Wärmepumpen in der Gebäudesanierung